Оформление договора купли-продажи жилья с использованием материнского капитала в Пензе

В соответствии со ст. 10 Закона РФ «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей» материнский капитал может быть использован для улучшения жилищных условий, в частности для покупки жилья. О том, как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала в Пензе мы поговорим ниже.

Применение материнского капитала в Пензе

Использование материнского капитала строго регламентировано законом и находится под контролем государственных органов. В соответствии с положениями закона, в договорных правоотношениях материнский капитал может быть использован в двух случаях:

• на приобретение жилья (в том числе в ипотеку) по договорам купли-продажи жилого помещения;
• на оплату обучения ребенка в платных учебных заведениях по договорам с образовательными учреждениями.

Вне договорных рамок материнский капитал может быть использован:

• для формирования накопительной части пенсии матери;
• для осуществления мер по адаптации и лечению ребенка-инвалида;
• для получения ежемесячных пособий на второго и последующих детей.

Вне зависимости от того, в договорных или во внедоговорных рамках используется материнский капитал, все операции с ним осуществляются исключительно с согласия ПФР РФ.

Соответственно, договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала должен быть согласован с ПФР. Прямо запрещено законом использование материнского капитала:

• на приобретение земельных участков под строительство;
• на приобретение жилых помещений, но соответствующих жилищным и санитарным нормам;
• на приобретение домов высотой более чем 3 этажа;
• на приобретение нежилых помещений;
• на приобретение вторичного жилья, износ которого составляет более 50%;
• на приобретение идеальных долей в общей совместной собственности. Под идеальной долей понимается цифровое обозначение доли в собственности, без выделения ее в натуре.

Форма договора с использованием маткапитала

Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).

Обязательного нотариального удостоверения такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению сделки по отчуждению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

• недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
• долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Доли в жилом помещении

Учитывая установленные законодательством правила и порядок предоставления материнского капитала, при составлении договора купли-продажи необходимо принять во внимание некоторые ограничения, устанавливаемые законом применительно к договорам с использованием материнского капитала.

Так, жилье в Пензе, приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).

В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.

В противном случае будет необходимо подготовить засвидетельствованное в установленном порядке обязательство об оформлении жилья в общую долевую собственность всех членов семьи:

• в течение шести месяцев после перечисления ПФР денежных средств;
• в течение шести месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилья в полном размере при договоре с условием рассрочки платежа;
• в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения при использовании целевого жилищного займа.

Четкой регламентации определения размера долей в жилом помещении, приобретенном за счет маткапитала, не существует.

Практика показывает, что доли вычисляются арифметически, путем установления процентного соотношения суммы материнского капитала относительно полной суммы стоимости жилья с последующим делением полученной доли на количество членов семьи.

Например, стоимость квартиры составляет 2 000 000 рублей. Из средств материнского капитала было оплачено 500 000 рублей, то есть 1/4 часть. Именно эта часть делится на количество членов семьи. Если предположить, что семья состоит из 4 человек, то на каждого из них приходится 1/4 от 1/4, или 1/16 от общей стоимости квартиры.

Залог

При покупке жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона).

Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано .

Если договор купли-продажи заключается с привлечением заемных денежных средств, то залог регистрируется также в пользу банка.

Форма оплаты

ПФР Пензенской области перечисляет денежные средства только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо отметить безналичную форму расчета в части материнского (семейного) капитала и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж.

Разрешение ПФР

Использование материнского капитала на приобретение жилья предполагает получение соответствующего разрешения от ПФР Пензенской области. Для получения одобрения сделки в территориальное отделение ПФР потребуется предоставить:

• сертификат на материнский капитал;
• письменное согласие продавца на осуществление сделки по схеме с использованием маткапитала. Подобное согласие требуется, поскольку перевод средств от ПФ на счет продавца может занять значительное время;
• адрес жилого помещения, его кадастровое описание. Это позволит сотрудникам ПФ установить, соответствует ли жилье требованиям к его статусу и эксплуатационным качествам;
• копии паспортов супругов. Если копии не заверены нотариально, то потребуется предъявить и оригиналы;
• СНИЛС;
• проект договора купли-продажи;
• если жилье приобретается только супругой, то от нее потребуется письменное обязательство выделить доли в квартире всем членам семьи в течение полугода. Обязательство должно быть заверено нотариусом. Если сам договор купли-продажи будет предусматривать выделение долей, то обязательства не потребуется;
• номер банковского счета продавца, на который ПФ должен будет перечислить деньги;
• в случае приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита дополнительно потребуется справка из банка;
• справка из ПФР об остатке средств на счете материнского капитала.

Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится территориальным органом ПФР в месячный срок с даты приема заявления и необходимых документов.

В случае удовлетворения заявления ПФР по Пензенской области перечисляет средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления.

Обращение в Росреестр

Для государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона обратитесь в Росреестр  или МФЦ Пензы с заявлением и необходимыми документами.

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи.

В заявлении следует указать вид расходов, на которые направляются средства материнского (семейного) капитала, а также размер направляемых средств.

Если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата, об этом также указывается в заявлении.

К заявлению следует приложить следующие документы :

• документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) владельца сертификата;
• документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, — если заявление подается через представителя;
• документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) супруга владельца сертификата, — если он является стороной сделки либо обязательств по приобретению;
• свидетельство о браке — если стороной сделки либо обязательств по приобретению жилья является супруг владельца сертификата;
• копию договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
• выписку из ЕГРН, содержащую информацию о правах на жилое помещение владельца сертификата и (или) его супруга, приобретающего жилье с использованием средств материнского (семейного) капитала (за исключением случая, когда договором с рассрочкой платежа предусмотрено, что право собственности переходит к покупателю после полной выплаты цены договора);
• обязательство об оформлении права общей долевой собственности всех членов семьи владельца сертификата — если такое право не возникло на основании договора;
• справку лица, отчуждающего жилое помещение по договору купли-продажи жилья с рассрочкой платежа, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору — если приобретение осуществляется с рассрочкой платежа.

С выплатой продавцу жилого помещения денежных средств в полном объеме залог прекращается.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр необходимо, в частности, представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. Госпошлина за это не уплачивается.