Материнский (семейный) капитал — это одна из мер государственной поддержки семей с несколькими детьми.
В соответствии со ст. 10 Закона РФ «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей» материнский капитал может быть использован для улучшения жилищных условий, в частности для покупки жилья. О том, как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала в Пензе мы поговорим ниже.
Содержание
Применение материнского капитала в Пензе
Использование материнского капитала строго регламентировано законом и находится под контролем государственных органов. В соответствии с положениями закона, в договорных правоотношениях материнский капитал может быть использован в двух случаях:
- на приобретение жилья (в том числе в ипотеку) по договорам купли-продажи жилого помещения;
- на оплату обучения ребенка в платных учебных заведениях по договорам с образовательными учреждениями.
Вне договорных рамок материнский капитал может быть использован:
- для формирования накопительной части пенсии матери;
- для осуществления мер по адаптации и лечению ребенка-инвалида;
- для получения ежемесячных пособий на второго и последующих детей.
Вне зависимости от того, в договорных или во внедоговорных рамках используется материнский капитал, все операции с ним осуществляются исключительно с согласия ПФР РФ.
Соответственно, договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала должен быть согласован с ПФР. Прямо запрещено законом использование материнского капитала:
- на приобретение земельных участков под строительство;
- на приобретение жилых помещений, но соответствующих жилищным и санитарным нормам;
- на приобретение домов высотой более чем 3 этажа;
- на приобретение нежилых помещений;
- на приобретение вторичного жилья, износ которого составляет более 50%;
- на приобретение идеальных долей в общей совместной собственности. Под идеальной долей понимается цифровое обозначение доли в собственности, без выделения ее в натуре.
Форма договора с использованием маткапитала
Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).
Обязательного нотариального удостоверения такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению сделки по отчуждению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
- недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
- долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Доли в жилом помещении
Учитывая установленные законодательством правила и порядок предоставления материнского капитала, при составлении договора купли-продажи необходимо принять во внимание некоторые ограничения, устанавливаемые законом применительно к договорам с использованием материнского капитала.
Так, жилье в Пензе, приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).
В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.
В противном случае будет необходимо подготовить засвидетельствованное в установленном порядке обязательство об оформлении жилья в общую долевую собственность всех членов семьи:
- в течение шести месяцев после перечисления ПФР денежных средств;
- в течение шести месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилья в полном размере при договоре с условием рассрочки платежа;
- в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения при использовании целевого жилищного займа.
Четкой регламентации определения размера долей в жилом помещении, приобретенном за счет маткапитала, не существует.
Практика показывает, что доли вычисляются арифметически, путем установления процентного соотношения суммы материнского капитала относительно полной суммы стоимости жилья с последующим делением полученной доли на количество членов семьи.
Например, стоимость квартиры составляет 2 000 000 рублей. Из средств материнского капитала было оплачено 500 000 рублей, то есть 1/4 часть. Именно эта часть делится на количество членов семьи. Если предположить, что семья состоит из 4 человек, то на каждого из них приходится 1/4 от 1/4, или 1/16 от общей стоимости квартиры.
Залог
При покупке жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона).
Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано .
Если договор купли-продажи заключается с привлечением заемных денежных средств, то залог регистрируется также в пользу банка.
Форма оплаты
ПФР Пензенской области перечисляет денежные средства только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо отметить безналичную форму расчета в части материнского (семейного) капитала и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж.
Разрешение ПФР
Использование материнского капитала на приобретение жилья предполагает получение соответствующего разрешения от ПФР Пензенской области. Для получения одобрения сделки в территориальное отделение ПФР потребуется предоставить:
- сертификат на материнский капитал;
- письменное согласие продавца на осуществление сделки по схеме с использованием маткапитала. Подобное согласие требуется, поскольку перевод средств от ПФ на счет продавца может занять значительное время;
- адрес жилого помещения, его кадастровое описание. Это позволит сотрудникам ПФ установить, соответствует ли жилье требованиям к его статусу и эксплуатационным качествам;
- копии паспортов супругов. Если копии не заверены нотариально, то потребуется предъявить и оригиналы;
- СНИЛС;
- проект договора купли-продажи;
- если жилье приобретается только супругой, то от нее потребуется письменное обязательство выделить доли в квартире всем членам семьи в течение полугода. Обязательство должно быть заверено нотариусом. Если сам договор купли-продажи будет предусматривать выделение долей, то обязательства не потребуется;
- номер банковского счета продавца, на который ПФ должен будет перечислить деньги;
- в случае приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита дополнительно потребуется справка из банка;
- справка из ПФР об остатке средств на счете материнского капитала.
Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится территориальным органом ПФР в месячный срок с даты приема заявления и необходимых документов.
В случае удовлетворения заявления ПФР по Пензенской области перечисляет средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления.
Обращение в Росреестр
Для государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона обратитесь в Росреестр или МФЦ Пензы с заявлением и необходимыми документами.
За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину.
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.
За государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, госпошлина не уплачивается.
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи.
В заявлении следует указать вид расходов, на которые направляются средства материнского (семейного) капитала, а также размер направляемых средств.
Если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата, об этом также указывается в заявлении.
К заявлению следует приложить следующие документы :
- документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) владельца сертификата;
- документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, — если заявление подается через представителя;
- документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) супруга владельца сертификата, — если он является стороной сделки либо обязательств по приобретению;
- свидетельство о браке — если стороной сделки либо обязательств по приобретению жилья является супруг владельца сертификата;
- копию договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
- выписку из ЕГРН, содержащую информацию о правах на жилое помещение владельца сертификата и (или) его супруга, приобретающего жилье с использованием средств материнского (семейного) капитала (за исключением случая, когда договором с рассрочкой платежа предусмотрено, что право собственности переходит к покупателю после полной выплаты цены договора);
- обязательство об оформлении права общей долевой собственности всех членов семьи владельца сертификата — если такое право не возникло на основании договора;
- справку лица, отчуждающего жилое помещение по договору купли-продажи жилья с рассрочкой платежа, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору — если приобретение осуществляется с рассрочкой платежа.
С выплатой продавцу жилого помещения денежных средств в полном объеме залог прекращается.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр необходимо, в частности, представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. Госпошлина за это не уплачивается.