Проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке в Пензе

Но если на первичном рынке основной риск – это задержка сдачи жилого дома в эксплуатацию, то риски вторичного рынка в Пензе в основном связаны с возможностью оспаривания права на квартиру со стороны неучтенных или умышленно сокрытых сособственников. О том, как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке в Пензе, мы поговорим ниже.

Основания для оспаривания прав на квартиру в Пензе

Риск недобросовестности продавца никогда нельзя списывать со счетов. Полностью обезопасить покупателя от недобросовестности продавца невозможно, поскольку покупатель, в известной мере, ограничен в возможностях проверки неучтенных или сокрытых продавцом обстоятельств.

Например, для покупателя крайне проблематично, а зачастую и вообще невозможно выяснить:

• не имеется ли судебных споров по поводу приобретаемой им квартиры между наследниками квартиры или бывшими супругами после расторжения брака;
• не был ли признан продавец недееспособным в судебном порядке;
• не был ли признан недееспособным предыдущий собственник, у которого нынешний продавец приобрел квартиру;
• не имеются ли лица, ранее прописанные в квартире и осужденные к лишению свободы;
• нет ли риска появления безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
• не были ли выписаны из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетние дети, прописанные в квартире.

Поэтому для минимизации рисков покупателю необходимо тщательно изучить предоставленные продавцом документы и, при необходимости, потребовать предоставления иных документов.

Изучение документов

При заключении договора продавец должен предоставить пакет обязательных документов, к которым относятся:

• паспорт;
• документ, подтверждающий право собственности на продаваемую квартиру;
• документы, свидетельствующие об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам;
• документы, характеризующие квартиру.

Кроме того, покупатель может истребовать у продавца опциональные документы, например:

• справку из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения);
• копию свидетельства о браке или копию свидетельства о расторжении брака;
• нотариальное свидетельство о праве собственности на наследственное имущество и т.д.

Обязательные документы

К документам, удостоверяющим право собственности на квартиру и полномочия представителя, относятся:

• выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство;
• нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;
• нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.

Опциональные документы

При необходимости продавец обязан предоставить покупателю документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц. К таким документам, в частности, относятся:

• выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
• выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса.

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998.

Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Пензе — Управление муниципального имущества города Пенза), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган ).

В этом случае при продаже квартиры в ЕГРН сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих).